Uređenje · 15. 9. 2026.

Uređenje stana u zagrebačkoj starogradnji: što se smije, što traži dozvolu i koga se zove

Stan u zagrebačkoj starogradnji kupuje se ili unajmljuje zbog stropa od tri i pol metra, dvokrilnih prozora i parketa koji škripi na pravi način.

Uređuje se zbog svega ostalog: instalacija iz pedesetih, poda koji pada prema dvorištu i zida koji nije ravan ni u jednom smjeru.

Ovaj tekst objašnjava što se u takvom stanu smije raditi bez ikakvog papira, što traži prijavu ili dozvolu, kad se u priču uključuje zaštita spomenika i kojim se redom radovi rade da se ništa ne radi dvaput.

Što je starogradnja i zašto je drugačija

Pod starogradnjom se u Zagrebu misli na zgrade sagrađene do Drugog svjetskog rata. Najviše ih je u Donjem gradu, na Medveščaku, u dijelu Trešnjevke i uz glavne ulice starih naselja.

Građene su od opeke, sa stropovima od drvenih greda ili čeličnih nosača i opeke. Instalacije su dodavane naknadno, često više puta, i svaki put drugim putem.

To znači tri stvari za svakoga tko uređuje. Zidovi nose i ne smiju se dirati bez računa, a podovi nisu ravni, jer su grede tijekom stotinu godina popustile.

Treća stvar: ništa nije standardnih dimenzija. Vrata, prozori, niše i visine prilagođavaju se svaki put posebno.

Radovi koji ne traže ništa

Ličenje, zamjena poda, nova kupaonska oprema na postojećim priključcima, nova kuhinja na istom mjestu, zamjena unutarnjih vrata i električarski radovi unutar stana ne traže ni prijavu ni dozvolu. To su radovi na održavanju i uređenju unutar vlastitog stana.

Isto vrijedi za rušenje ili gradnju pregradnog zida koji ne nosi, ali samo ako je stvarno pregradni. U starogradnji zid od opeke debljine petnaest centimetara može biti nosiv, pa se prije rušenja zove statičar, a ne majstor s čekićem.

Granicu između uređenja i građenja povlači Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine propisom o jednostavnim građevinama i radovima. Prema njemu se bez dozvole smije raditi ono što ne mijenja konstrukciju, vanjski izgled ni namjenu.

Radovi koji traže dozvolu ili suglasnost

Čim se dira nosivi zid, spaja dva stana, otvara novi prozor, mijenja fasada ili prenamjenjuje tavan, riječ je o građenju. Za to se u Zagrebu traži građevinska dozvola ili barem glavni projekt s potvrdom, ovisno o opsegu.

Zahtjev se podnosi gradskom uredu nadležnom za graditeljstvo. Koji ured to obrađuje, gdje se predaje i koji se prilozi traže, navedeno je na stranici Grada Zagreba za prostorno uređenje i graditeljstvo. Rokovi obrade ovise o urednosti zahtjeva više nego o uredu.

Uz dozvolu treba i suglasnost suvlasnika kad se radovi dotiču zajedničkih dijelova: fasade, krova, stubišta, dimnjaka i instalacija koje prolaze kroz više stanova. Suvlasnici odlučuju većinom po udjelima, a bez te odluke upravitelj ne može dati ništa.

Zaštićena jezgra: kad ulazi konzervator

Velik dio Donjeg grada, Gornji grad i Kaptol nalaze se unutar zaštićene povijesne cjeline. U tim ulicama vanjski izgled zgrade, uključujući prozore prema ulici, ne mijenja se bez suglasnosti nadležnog konzervatorskog odjela.

U praksi to znači da se stari drveni dvokrilni prozor prema ulici ne smije zamijeniti bijelim PVC prozorom. Zamjena mora zadržati podjelu i materijal, a isto vrijedi za ulazna vrata zgrade i balkonske ograde.

Koje su zgrade i cjeline pod zaštitom i koji je odjel nadležan, drži u evidenciji Grad Zagreb zajedno s Ministarstvom kulture. Provjera prije narudžbe prozora štedi cijelu narudžbu.

Unutrašnjost stana u pravilu nije pod zaštitom, osim kad je zgrada pojedinačno zaštićeno kulturno dobro. Tada i štukature, stolarija i pećnice mogu biti dio zaštite, što se provjeri prije nego što se bilo što skine.

Podovi: prva stvar koja se mjeri, zadnja koja se radi

Pod u starogradnji rijetko je ravan. Razlika visine od tri do pet centimetara preko sobe uobičajena je, jer su drvene grede pod parketom kroz desetljeća popustile prema sredini.

Stari hrastov parket na takvom podu može se brusiti i lakirati, i to je često najbolji izbor. Kad je parket istrošen ili je pod pod njim šupalj, dolazi novi pod, a on se ne može položiti na kosinu.

Plivajući pod, laminat ili vinil, traži podlogu ravnu unutar dva milimetra na dva metra. Zato izvođač podova prvo mjeri pad, zatim izravnava masom ili suhim estrihom i tek onda polaže.

To mjerenje i izravnavanje je točka na kojoj posao prestaje biti nešto što vlasnik radi sam. Pogrešno izravnan pod vidi se tek kad je gotov, a onda se skida cijeli.

Što se u novogradnji radi drugačije, gdje je pod ravan ali estrih vlažan, opisuje tekst Podovi u novogradnji.

Instalacije: što se mijenja cijelo, a što nikad

Električna instalacija iz vremena aluminijskih vodiča mijenja se cijela, s novim ormarićem i zaštitnim sklopkama. Djelomična zamjena stvara mjesta gdje se stari i novi vodič spajaju, a ta mjesta su najčešći uzrok kvara.

Vodovodne cijevi u starogradnji često prolaze kroz susjedne stanove, pa se zamjena okomite cijevi dogovara sa zgradom, ne radi sama. Plinska instalacija se ne dira bez ovlaštenog instalatera i pregleda distributera, bez iznimke.

Dimnjaci u starim zgradama služe i za plinske bojlere. Prije ugradnje bojlera dimnjačar pregledava kanal, jer zajednički dimnjak s nekoliko priključaka ne smije primiti još jedan bez provjere.

Vlaga, prozori i grijanje

Vlaga u starogradnji dolazi iz tri smjera: iz podruma kroz zidove prizemlja, kroz stare prozore koji propuštaju i iz kupaonice bez ventilacije. Svaki od tih uzroka rješava se drugačije, a ličenje ne rješava nijedan.

Novi prozori u starom stanu bez ventilacije stvaraju kondenzaciju na hladnim zidovima, jer stan koji je stotinu godina disao kroz prozore odjednom prestane. Zato se uz prozore planira i način prozračivanja, makar to bio samo režim otvaranja.

Grijanje je u starogradnji najčešće plinski bojler s radijatorima ili, u dijelu centra, gradska toplana. Zamjena bojlera je jednostavna; prelazak s peći na etažno grijanje je zahvat koji traži dimnjak, plinski priključak i projekt.

Koliko traje i kad se radi

Potpuno uređenje stana od šezdeset kvadrata u starogradnji, s instalacijama, kupaonicom i podom, traje dva do tri mjeseca kad su majstori usklađeni. Bez usklađivanja traje pola godine, jer svaki čeka prethodnog.

Radovi se rade u sezoni kad se prozori mogu držati otvorenima, od travnja do listopada. Zimi se suše masa i žbuka sporije, a susjedi teže podnose otvoreni haustor.

Kad treba arhitekt, a kad ne

Za ličenje i pod ne treba nitko osim majstora. Za spajanje dviju soba, premještanje kupaonice ili novu podjelu stana treba projekt, jer se dira konstrukcija ili instalacije koje prolaze kroz zgradu.

Ovlaštenog arhitekta za takav projekt nalazi se u imeniku Hrvatske komore arhitekata, gdje se provjerava ima li osoba važeće ovlaštenje. Projekt u starogradnji vrijedi više nego u novogradnji, jer u staroj zgradi nema nacrta koji odgovara stvarnom stanju.

Redoslijed radova koji se ne preskače

1. Statika i dozvole, ako se dira zid ili fasada.
2. Rušenje i odvoz šute, uz dogovor sa zgradom o stubištu i kontejneru.
3. Instalacije: struja, voda, plin, grijanje, sve u zidu prije žbukanja.
4. Žbukanje, izravnavanje zidova i stropova.
5. Kupaonica: hidroizolacija, pločice, oprema.
6. Izravnavanje i polaganje poda.
7. Ličenje, vrata, kuhinja, namještaj.

Najčešća greška je pod prije instalacija ili kuhinja prije poda. Oboje znači da se gotov posao razbija. Drugi je problem šuta, jer u starogradnji nema lifta, a kontejner na ulici u centru traži dozvolu za zauzeće javne površine.

Suvlasnici, upravitelj i pričuva

Radovi u stanu tiču se i zgrade. Bušenje vikendom, prašina na stubištu i kontejner ispred ulaza su stvari oko kojih se kućni red i susjedi lako posvađaju. Najava upravitelju i obavijest na ulazu koštaju ništa, a štede tjedne.

Kad se u istom trenutku obnavlja i fasada ili krov, redoslijed se usklađuje sa zgradom. Kako se ti zajednički radovi financiraju i tko o njima odlučuje, objašnjava Pričuva i upravitelj zgrade.

Mali stan u velikoj zgradi

Dio starih stanova podijeljen je na manje jedinice još prije desetljeća, pa u Donjem gradu ima garsonijera s visokim stropom i jednim prozorom. U njima se prostor ne dobiva rušenjem nego visinom, galerijom ili ormarom do stropa.

Kako se u takvom stanu dobiva prostor bez ikakvih dozvola, razrađuje tekst Mali stan u centru.

Starogradnja nagrađuje strpljenje. Tko prvo izmjeri, pita zgradu i naruči projekt tamo gdje treba, dobije stan koji će trajati još stotinu godina. Tko počne od kuhinje, dobije lijepu kuhinju na kosom podu.