Stan i zgrada · 24. 9. 2026.

Pričuva i upravitelj zgrade: što se plaća, tko odlučuje i gdje se vidi na što ide

Svaki mjesec na račun zgrade legne iznos koji se zove pričuva, a većina stanara ne zna tko ga troši, na što i tko je to odlučio. Kad se pokvari lift ili procuri krov, odjednom to postane najvažnije pitanje u haustoru.

Ovaj tekst objašnjava što je pričuva, koliko se najmanje plaća, tko su upravitelj i predstavnik suvlasnika, kako se odlučuje o radovima i gdje stanar može vidjeti na što je novac otišao.

Što je pričuva

Zajednička pričuva je novac koji suvlasnici zgrade izdvajaju za održavanje zajedničkih dijelova: krova, fasade, stubišta, lifta, instalacija koje prolaze kroz zgradu, dimnjaka i dvorišta. Ne pokriva ništa unutar stana.

Plaća se mjesečno, po kvadratu stana, na poseban račun zgrade kojim upravlja upravitelj u ime suvlasnika. Novac je vlasništvo suvlasnika, ne upravitelja, i s njim se raspolaže odlukom suvlasnika.

Najmanji iznos propisan je zakonom kao postotak vrijednosti nekretnine godišnje, a u praksi to za zagrebački stan znači iznos po kvadratu koji zgrada može odlukom povisiti. Zgrade koje planiraju fasadu ili lift plaćaju više od minimuma.

Tko plaća: vlasnik, ne najmoprimac

Pričuvu plaća vlasnik stana, jer je vezana uz vlasništvo, ne uz stanovanje. Najmoprimac je plaća samo ako ugovor o najmu to izričito prebacuje na njega, što se u Zagrebu događa, ali nije pravilo.

Dug za pričuvu ide uz stan, ne uz osobu. Tko kupuje stan, provjerava stanje dugovanja prema zgradi prije potpisa, jer nakon kupnje dug postaje njegov.

Upravitelj: što radi, a što ne

Upravitelj je tvrtka koju suvlasnici ugovorom angažiraju da vodi račun pričuve, organizira održavanje, naručuje popravke, plaća račune i vodi evidenciju. Radi po nalogu suvlasnika, za naknadu koja se plaća iz pričuve.

Upravitelj ne odlučuje što će se raditi, osim hitnih popravaka koji ne trpe odgodu. Tko što smije i mora u odnosu upravitelja, predstavnika i suvlasnika, objašnjava GSKG, najveći gradski upravitelj, na stranici koja te uloge razdvaja.

Upravitelja suvlasnici mogu promijeniti odlukom većine, uz otkazni rok iz ugovora. Zgrada bez upravitelja u Zagrebu je rijetkost, jer bez njega nema ni računa pričuve ni nekoga tko zove lift servis u nedjelju.

Predstavnik suvlasnika: susjed s potpisom

Predstavnik suvlasnika je jedan od stanara kojeg suvlasnici izaberu da u njihovo ime komunicira s upraviteljem, potpisuje naloge i saziva sastanke. Nije upravitelj i ne plaća se, osim ako suvlasnici odluče drugačije.

Dobar predstavnik zna stanje računa, zna tko duguje i zna koji radovi su u planu. Zgrada u kojoj nitko ne želi biti predstavnik obično je zgrada u kojoj se ništa ne popravlja.

Tablica razdvaja tko za što odgovara u zagrebačkoj stambenoj zgradi.

Kako se odlučuje o radovima

Redovno održavanje, poput popravka lifta ili čišćenja, upravitelj radi prema godišnjem planu koji suvlasnici prihvate. Za veće radove, fasadu, krov, novi lift, treba odluka suvlasnika većinom po suvlasničkim udjelima, ne po broju glava.

Odluka se donosi na sastanku ili potpisivanjem, a upravitelj tada traži ponude, suvlasnici biraju izvođača, a plaća se iz pričuve ili iz kredita zgrade koji se vraća kroz višu pričuvu.

Fasada, energetska obnova i subvencije

Najveći trošak koji zagrebačka zgrada može imati je fasada s izolacijom. Za nju postoje državni i gradski programi sufinanciranja energetske obnove, koji pokrivaju dio troška ako zgrada prođe natječaj.

Uvjete natječaja za višestambene zgrade i što se sufinancira objavljuje Fond za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost, a zgrada se prijavljuje preko upravitelja s projektom i odlukom suvlasnika.

Što se od obnove smatra građenjem i traži dozvolu, propisuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, koje vodi i strategiju obnove zgrada.

Zgrada koja se prijavi bez sređene pričuve i bez odluke većine ne prolazi. Zato se priprema za fasadu počinje godinu prije natječaja, na sastanku suvlasnika.

Hitni popravci i dugovi

Puknuta cijev u podrumu, lift koji stoji s ljudima unutra ili crijep koji pada na ulicu ne čekaju sastanak. Upravitelj ih naručuje odmah iz pričuve i suvlasnike obavještava naknadno, što je jedini slučaj kad troši bez odluke.

Suvlasnik koji ne plaća pričuvu duguje zgradi, a upravitelj u ime suvlasnika dug naplaćuje opomenom pa ovrhom. Zgrada s trećinom dužnika nema iz čega platiti ni hitni popravak, i to je stanje koje se na oglasnoj ploči vidi prije nego u haustoru.

Sastanak suvlasnika: kako izgleda

Sastanak saziva predstavnik ili upravitelj, s dnevnim redom na oglasnoj ploči najmanje tjedan ranije. Odluke se donose po udjelima, upisuju u zapisnik i vrijede i za one koji nisu došli.

Tko ne može doći, daje punomoć susjedu ili glasa potpisom na listi koju upravitelj nosi od vrata do vrata. Zgrada u kojoj se na sastanak dođe s pola udjela ne može odlučiti ništa veliko.

Gdje se vidi na što novac ide

Upravitelj je dužan suvlasnicima dati godišnji izvještaj o stanju računa i troškovima, a na zahtjev i uvid u pojedine račune. Većina upravitelja to danas nudi kroz internetski portal, gdje se vidi stanje, uplate i dugovanja po stanovima.

Tko ne dobiva izvještaj, traži ga pisano od upravitelja, a ako ne stigne, preko predstavnika. Zgrada u kojoj nitko godinama nije pogledao račun obično plaća stvari koje nitko nije naručio.

Pričuva pri najmu i pri kupnji

Tko traži stan za najam, pita tko plaća pričuvu i koliko iznosi, jer to mijenja mjesečni trošak. Što sve ulazi u mjesečni trošak stana, razrađuje tekst Najam stana u Zagrebu.

Pričuva pokriva i dimnjačarske preglede zajedničkih dimnjaka, koji su zakonska obveza zgrade. Kako to radi u Zagrebu i tko ih naručuje, opisuje tekst Dimnjačar u zagrebačkoj zgradi.

Pričuva nije trošak nego štednja zgrade, i zgrada koja je shvatila tu razliku ima fasadu, lift koji radi i stanove koji vrijede više.